ข้อมูลต่อไปนี้เป็นข้อมูลที่ผมได้จากการสืบค้นใน internet และ จากประสบการณ์ตรง เพื่อที่จะช่วยให้ผู้ที่สนใจกำลังจะซื้อที่ดินไม่ต้องปวดหัวมากแบบที่ผมโดนมาครับ
ทำความรู้จักกับโฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดินมีหลายประเภทครับ แต่ละประเภทมีความแตกต่างกันไป ผมจะยกมาซัก 2 ประเภทครับ
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข) หมายความว่าหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว
ฟาร์มแสนดี
- น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ หลายคนมีปัญหาเรื่องรังวัดด้วยฝีมือคนโดยไม่ได้อ้างอิงแผนที่จากดาวเทียม
- น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ น.ส.3 ก จะปลอดภัยกว่า แต่ก็ต้องเสี่ยงกับการรังวัดใหม่ว่า ที่ดินเราจะเพิ่มหรือลดได้ทั้งนั้น
- น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
ขั้นตอนการซื้อขายที่ดินที่ควรจะเป็น
จา่กประสบการณ์ตรงที่ผมพบเจอในการซื้อที่ดิน น.ส.3 ก มา และ คิดว่าโฉนดที่ดินประเภทอื่นๆก็คงไม่ต่างกันมากครับ ขั้นตอนการซื้อขายที่ดินควรจะเป็นมีดังนี้
- หาข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินที่ต้องการจะซื้อให้มากที่สุด เช่น สภาพแวดล้อม สภาพสังคม สภาพอากาศ ที่ดินตาบอดหรือไม่ ที่ดินติดจำนองหรือเปล่า ที่ดินซื้อขายกันได้จริงไหม อยู่ในเขตป่าสงวนหรือเปล่า เป็นต้น
- ตกลงซื้อขายกันว่า จะซื้อขายตามพื้นที่หน้าโฉนด หรือ พื้นที่จริง ในขั้นตอนนี้อาจจะทำสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมา เพื่อความสบายใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายด้วยก็ได้
- ไม่ว่าจะตกลงซื้อขายกันแบบไหน สิ่งที่สำคัญที่สุดที่พลาดไม่ได้คือ การกำหนดเขตที่ดินในการซื้อขาย โดยต้องมีเจ้าของที่ดินข้างเคียงมาร่วมเจรจาตกลงกำหนดเขตกันให้ครบทุกฝ่ายครับ อย่าไปเชื่อคนขายว่าได้คุยกับพื้นที่ข้างเคียงแล้ว เพราะ เราอาจจะพบเรื่องประหลาดใจได้ในภายหลัง ซึ่งถ้าเป็นที่ดินโฉนดจะไม่วุ่นวายเท่าไร เพราะมีหมุดของทางราชการปักกำหนดเขตเอาไว้ชัดเจน แต่สำหรับ น.ส.3 ก แบบที่ดินผมจะไม่มีหมุดครับ ดังนั้นจะต้องมีการเจรจาแบ่งเขตกันให้ชัดเจน และ ปักหลักขึงลวดกันไปเลยครับ ซึ่งขั้นตอนนี้ต้องทำก่อนจะชำระเงินให้ผู้ขายนะครับ ไม่เช่นนั้นภาระการเจรจาจะตกอยู่ที่เรา ซึ่งไม่สนุกแน่ๆครับ
- ถ้าตกลงซื้อขายกันบนพื้นที่จริง ก็ต้องมีการทำรังวัดเพื่อหาพื้นที่ว่ามีทั้งหมดที่ไร่กี่งานกี่วา
- ตกลงราคากันให้แน่นอน
- ตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมในการโอน ซึ่งอาจจะให้ผู้ขายรับผิดชอบทั้งหมด หรือ ผู้ขายและผู้ซื้อช่วยกันคนละครึ่ง ก็ตามแต่สะดวกครับ
- ทำการโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
- ผู้ขายจะต้องมีจ่ายค่าต่างๆที่สำนักงานที่ดิน เช่น ภาษีเงินได้ ค่าอาการแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ( ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี )
- เมื่อโอนที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้ว จะมีชื่อผู้ซื้ออยู่หลังโฉนดครับ
- ก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน อาจจะขอคัดสำเนาระวางบริเวณพื้นที่ของเราเอาไว้ด้วยก็ได้ครับ เพราะ สำเนาระวางจะเป็นตัวบอกเส้นแบ่งเขตต่างๆของพื้นที่เรา และ พื้นที่บริเวณนั้นทั้งหมดครับ
เหตุเกิด ณ. วันแบ่งเขต
เขตพื้นที่ของ น.ส. 3 ก ถึงแม้ว่าจะมีระวางตามรูปถ่ายทางอากาศแล้วก็ตาม แต่ก็อาจจะเกิดปัญหาการแบ่งเขตขึ้น เนื่องจากพื้นที่จริงอาจจะมีสภาพที่ไม่สามารถจะตกลงกันได้ง่ายๆครับ ซึ่งผมแนะนำว่า ถ้ามีคันนา ก็ให้ใช้คันนาเป็นหลักในการแบ่งเขตครับ ในกรณีของผมนั้น ถึงแม้ว่าจะมีคันนาแบ่งเขตเอาไว้แล้ว แต่คันนาบางจุดอาจจะหายไป หรือ ไม่ต่อเนื่อง ทำให้เกิดข้อขัดแย้งขึ้น ซึ่งตรงนี้เราอาจจะต้องยอมได้ยอมเสียกันเล็กๆน้อยๆบ้าง อย่ายืนกระต่ายขาเดียวไม่ยอมกัน ซึ่งอาจจะนำมาสู่ข้อพิพาทกันได้ภายหลัง อย่าลืมว่า คนไร่ข้างเคียงจะเป็นเพื่อนบ้านใหม่ของเราในอนาคต ถ้ามีปัญหามองหน้ากันไม่ติดตั้งแต่วันแรกๆแล้วเราจะอยู่ในไร่ของเราได้อย่างมีความสุขได้อย่างไรครับ อันนี้ก็ฝากเอาไว้ให้คิดครับ
หลังจากตกลงแบ่งเขตกันได้เรียบร้อยแล้ว ให้เรากั้นรั้วแบ่งเขตกันให้ชัดเจนกันไปเลยครับ ในบทความต่อไป ผมจะเขียนถึงการกั้นรั้วครับ
หลังจากตกลงแบ่งเขตกันได้เรียบร้อยแล้ว ให้เรากั้นรั้วแบ่งเขตกันให้ชัดเจนกันไปเลยครับ ในบทความต่อไป ผมจะเขียนถึงการกั้นรั้วครับ
0 ความคิดเห็น :
แสดงความคิดเห็น